Beleggen in vastgoed
In een goed gespreide beleggingsportefeuille mag vastgoed niet ontbreken. Dankzij de stabiele, voorspelbare huurinkomsten vormt vastgoed voor veel beleggers een veilige haven in economische onzekere tijden. Omdat de huurinkomsten normaliter geïndexeerd zijn, is bovendien sprake van een inflatiebestendige belegging. Door de unieke karakteristieken kan vastgoed het risicoprofiel van een beleggingsportefeuille verlagen.
Over de afgelopen vijftien jaar heeft vastgoed zijn waarde bewezen (zie onderstaande tabel). Een goed gespreide Nederlandse vastgoedportefeuille leverde over deze periode een vergelijkbaar rendement op als aandelen, maar tegen een aanmerkelijk lager risico. Vastgoed liet obligaties duidelijk achter zich. Het rendement op een belegging in vastgoed bestaat voor een groot deel uit liquiditeiten die voortvloeien uit de huuropbrengsten. Voor beleggers op zoek naar vaste inkomsten uit hun vermogen is dat een belangrijke overweging om te beleggen in vastgoed.
Beleggingsmogelijkheden
Wie wil investeren in vastgoed kan kiezen uit beursgenoteerde fondsen, vastgoed CV’s en maatschappen, de aankoop van een eigen beleggingspand of deelname in obligatiefondsen die het opgehaalde kapitaal aanwenden voor de aankoop van een vastgoedportefeuille.
Om de risico’s voldoende te spreiden zal de vastgoedportefeuille uit een weloverwogen mix van objecten en huurders moeten bestaan. Het ontbreekt beleggers echter vaak aan de kennis en financiële armslag om dit te realiseren, waardoor een directe investering in een beleggingspand voor een grote groep al snel onaantrekkelijk is.
Het grote voordeel van een belegging in een beursgenoteerd vastgoedfonds is dat met een relatief kleine investering toch een goede spreiding kan worden verkregen. Door de beursnotering kunnen beleggers ook makkelijk in- en uitstappen. Daartegenover staat dat deze fondsen meebewegen op de golven van de financiële markten en dientengevolge grote koersuitslagen kunnen laten zien. Daarnaast gaan beursgenoteeerde fondsen vaak gebukt onder een zware overhead.
Besloten fondsen, zoals vastgoed CV’s, maatschappen en obligaties, zijn voor veel beleggers dan ook een aantrekkelijk alternatief. Aangezien besloten vastgoedfondsen over het algemeen met meer vreemd vermogen kunnen werken en normaliter in slechts een beperkt aantal vastgoedobjecten investeren, zijn relatief hoge rendementen mogelijk. Nadeel is dat tussentijds uitstappen meestal niet mogelijk is.
Aan een vastgoedbelegging kleven vanzelfsprekend risico’s. Rijnvast onderscheidt zich door in haar beleggingsbeleid risicobeheersing centraal te stellen. Dit doet zij door alleen objecten aan te kopen die voldoen aan weloverwogen selectiecriteria. Hierdoor zijn goede rendementen tegen aanvaardbare risico’s mogelijk. Ook professioneel beheer van het vastgoed én fonds in een zo laag mogelijke kostenstructuur dragen daaraan bij.
Duitse vastgoedmarkt
De Nederlands vastgoedmarkt maakt al enkele jaren een moeilijke tijd door. Vooral aan de onderkant van de kantoren- en retailmarkt is de leegstand groot en staan de huren onder druk. Door het grote aanbod stappen huurders makkelijk over naar iets nieuws aan het einde van het huurcontract. Voor vastgoedbeleggers zijn de risico’s derhalve hoog en de rendementen onzeker.
Daarentegen biedt de Duitse vastgoedmarkt een aantrekkelijk perspectief. Het fundament van de Duitse economie is het afgelopen decennium veel sterker geworden. De Duitse eenwording ging gepaard met hoge kosten, waardoor de overheid structureel grote begrotingstekorten kende. Om de tekorten terug te dringen werd het bedrijfsleven geconfronteerd met een hoge belastingdruk. Dit heeft de economische groei voor een lange periode onder druk gezet en tot hoge werkloosheid geleid. Maar sinds 2006 loopt het overheidstekort terug en trekt de economie weer aan. Ook de werkloosheid neemt geleidelijk af, wat een positieve impuls geeft aan de binnenlandse bestedingen. De verwachting is dat deze positieve economische ontwikkelingen zich de komende jaren zullen voortzetten.
Tegen deze achtergrond zal het geen verbazing wekken dat de Duitse commerciële vastgoedmarkt sterk in de belangstelling staat bij internationale vastgoedbeleggers. Door de gunstige economische ontwikkelingen is immers de verwachting gerechtvaardigd dat de huren zullen toenemen. En daardoor zullen ook de vastgoedwaarden stijgen, waarbij verwacht wordt dat de rendementen meer in lijn komen te liggen met die in andere landen. Door nu in Duits vastgoed te investeren profiteert u dus van toekomstige waardestijgingen.
RijnVast ziet volop kansen in de Duitse markt en gebruikt haar hoogwaardige netwerk in dat land om voor haar participanten aantrekkelijk vastgoed aan te kopen.
Vastgoed Obligatiefondsen
De fiscale behandeling van winsten uit buitenlands vastgoed is anders dan de behandeling van winsten op binnenlands vastgoed. Winsten zijn namelijk belast in het land waar het vastgoed zich bevindt. Een fiscaal transparante CV waarbij het resultaat onbelast is en alleen de participatie in Box III wordt aangeslagen is dan niet mogelijk.
RijnVast kiest ervoor om haar Duitse fondsen te financieren met obligatieleningen. Deze structuur biedt participanten een hoger rendement dan traditionele vastgoed CV’s. Omdat de rentebetalingen fiscaal als kosten worden aangemerkt is de belastingdruk voor het gehele fonds lager en is het rendement voor de participant hoger dan wanneer voor een CV constructie wordt gekozen.
Een ander voordeel van een obligatiefonds ten opzichte van een CV is dat participanten bij een obligatielening aanspraak maken op een vooraf contractueel overeengekomen couponrente. Bij een vastgoed CV krijgen participanten een deel van de opbrengst die overblijft na aftrek van alle kosten.
Tegen het einde van de looptijd van het fonds deelt de participant in een RijnVast obligatiefonds mee in het gerealiseerde resultaat. Pas na betaling van deze winstdeling van enkele tientallen procenten maakt het fondsmanagement aanspraak op een deel van het resultaat. Het belang van de participant en van het fondsmanagement zijn bij de RijnVast obligatiefonds optimaal op elkaar afgestemd. Dat werkt in het voordeel van de participant.
RijnVast streeft ernaar haar participanten zoveel mogelijk aanvullende zekerheden te bieden. Dit kan zelfs in de vorm van een hypotheek zijn. Een en ander is afhankelijk van de afspraken die daarover gemaakt kunnen worden met vreemd vermogen verschaffers.
(voor vergroting kunt u op de tabel klikken)